安信證券-深圳土拍零距離（19/22）：二拍熱度回落，主流國企積極拿地-220813

　　8月4日，深圳完成2022年二輪土拍，本輪土拍有哪些特征？

　　■深圳本輪土拍規則基本不變，仍較為嚴格。http://www.665922.com【慧博投研資訊】拿地前，深圳延續限馬甲、嚴查購地資金來源、同一企業最多競得3宗地等規則，保證金比例保持50%不變；土地配建要求仍較高，除龍華區民治A806-0401地塊外，其余地塊均要求配建保障性租賃住房，多數地塊配建比例在9%左右，龍華區民治A818-0479配建比例達21.7%。http://www.665922.com（慧博投研資訊）拿地中，土地溢價率限制仍為15%，本輪土拍地塊均延續“三限兩競”規則。拿地后，土地金支付要求仍較嚴，需在簽訂《成交確認書》次日起5個工作日內一次性付清成交地價款。此外，本輪土拍各區銷售限價均有不同程度的提升，但起拍樓面價也有所上調下，起拍房地比（銷售限價/起拍樓面價）和扣除配建的起拍房地比基本與今年首輪保持一致。

　　■深圳本輪土拍平均溢價率小幅下降，廣義流拍率有所上升，土拍熱度回落。2022年二輪土拍合計推地16宗，較今年首輪的8宗明顯增加；流拍2宗，無地塊撤銷，在供地數量明顯增多下，廣義流拍率上升至12.5%，高于去年三輪及今年首輪的不足5%；成交14宗，成交金額339.3億，平均溢價率10.4%，較今年首輪的14.9%有所下降，但仍明顯高于去年第三輪的5.4%。橫向對比，在已完成二輪土拍的19城中，深圳廣義流拍率高于19城平均水平8.9%，平均溢價率為19城最高水平。從區位來看，深圳本輪土拍地塊區位較好，都市核心區共推地6宗，龍崗區和寶安區的非都市核心區分別推地4宗、1宗，光明區、坪山區、前灣片區分別推地2宗、2宗和1宗。熱門地塊競爭激烈，共9宗地塊地價觸頂，進入競自持環節，競自持比例多在10%以上，其中共5宗地競自持比例再度觸頂，觸發搖號環節，搖號地塊集中于都市核心區和前灣片區；龍崗區2宗地和坪山區1宗地溢價成交；2宗地因起拍金額較高、地塊位置較偏等原因底價成交；另有2宗地流拍，寶安區新安A001-0212地塊雖位于都市核心區，但該宗地塊辦公及商業用地占比高達50.9%，且要求配建4.4%的保障性租賃住房，坪山區石井G13305-0046地塊則因地塊位置較偏、周邊配套不完善等原因流拍。

　　■國企仍為拿地主力，民企參與意愿持續減弱。國企全口徑拿地金額339.3億，拿地金額占比100%，較今年首輪的90.7%進一步提升，明顯高于去年三輪的23.9%、61.2%、4.7%。主流國企華潤置地、招商蛇口積極參與，華潤置地118.8億拍得4宗地，為本輪土拍拿地金額最大的房企；招商蛇口82.3億拍得2宗地，越秀集團41.1億拍得2宗地，中海地產、保利置業、聯發集團分別拿地22.3億、14.2億、12.7億；本地國企深業泰然股份、深圳市特發集團、深振業分別拿地29.4億、14.4億、4.2億。民企參與意愿持續減弱，本輪土拍未見主流民企參與拿地，國企拿地意愿較高下，城投拿地占比大幅降低，僅深圳地鐵以聯合拿地的方式拍得2宗地，拿地金額53.7億，拿地金額占比15.8%，較去年第三輪及今年首輪的85.4%、65.3%大幅降低。

　　■風險提示：信息搜集不全面、房地產調控超預期等。