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      安信證券-深圳土拍零距離(19/22):二拍熱度回落,主流國企積極拿地-220813

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      日期:2022-08-13 19:58:30 研報出處:安信證券
      研報欄目:債券研究 池光勝,高文君  (PDF) 7 頁 414 KB 分享者:dud****08
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      研究報告內容
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        8月4日,深圳完成2022年二輪土拍,本輪土拍有哪些特征?

        ■深圳本輪土拍規則基本不變,仍較為嚴格。http://www.665922.com【慧博投研資訊】拿地前,深圳延續限馬甲、嚴查購地資金來源、同一企業最多競得3宗地等規則,保證金比例保持50%不變;土地配建要求仍較高,除龍華區民治A806-0401地塊外,其余地塊均要求配建保障性租賃住房,多數地塊配建比例在9%左右,龍華區民治A818-0479配建比例達21.7%。http://www.665922.com(慧博投研資訊)拿地中,土地溢價率限制仍為15%,本輪土拍地塊均延續“三限兩競”規則。拿地后,土地金支付要求仍較嚴,需在簽訂《成交確認書》次日起5個工作日內一次性付清成交地價款。此外,本輪土拍各區銷售限價均有不同程度的提升,但起拍樓面價也有所上調下,起拍房地比(銷售限價/起拍樓面價)和扣除配建的起拍房地比基本與今年首輪保持一致。

        ■深圳本輪土拍平均溢價率小幅下降,廣義流拍率有所上升,土拍熱度回落。2022年二輪土拍合計推地16宗,較今年首輪的8宗明顯增加;流拍2宗,無地塊撤銷,在供地數量明顯增多下,廣義流拍率上升至12.5%,高于去年三輪及今年首輪的不足5%;成交14宗,成交金額339.3億,平均溢價率10.4%,較今年首輪的14.9%有所下降,但仍明顯高于去年第三輪的5.4%。橫向對比,在已完成二輪土拍的19城中,深圳廣義流拍率高于19城平均水平8.9%,平均溢價率為19城最高水平。從區位來看,深圳本輪土拍地塊區位較好,都市核心區共推地6宗,龍崗區和寶安區的非都市核心區分別推地4宗、1宗,光明區、坪山區、前灣片區分別推地2宗、2宗和1宗。熱門地塊競爭激烈,共9宗地塊地價觸頂,進入競自持環節,競自持比例多在10%以上,其中共5宗地競自持比例再度觸頂,觸發搖號環節,搖號地塊集中于都市核心區和前灣片區;龍崗區2宗地和坪山區1宗地溢價成交;2宗地因起拍金額較高、地塊位置較偏等原因底價成交;另有2宗地流拍,寶安區新安A001-0212地塊雖位于都市核心區,但該宗地塊辦公及商業用地占比高達50.9%,且要求配建4.4%的保障性租賃住房,坪山區石井G13305-0046地塊則因地塊位置較偏、周邊配套不完善等原因流拍。

        ■國企仍為拿地主力,民企參與意愿持續減弱。國企全口徑拿地金額339.3億,拿地金額占比100%,較今年首輪的90.7%進一步提升,明顯高于去年三輪的23.9%、61.2%、4.7%。主流國企華潤置地、招商蛇口積極參與,華潤置地118.8億拍得4宗地,為本輪土拍拿地金額最大的房企;招商蛇口82.3億拍得2宗地,越秀集團41.1億拍得2宗地,中海地產、保利置業、聯發集團分別拿地22.3億、14.2億、12.7億;本地國企深業泰然股份、深圳市特發集團、深振業分別拿地29.4億、14.4億、4.2億。民企參與意愿持續減弱,本輪土拍未見主流民企參與拿地,國企拿地意愿較高下,城投拿地占比大幅降低,僅深圳地鐵以聯合拿地的方式拍得2宗地,拿地金額53.7億,拿地金額占比15.8%,較去年第三輪及今年首輪的85.4%、65.3%大幅降低。

        ■風險提示:信息搜集不全面、房地產調控超預期等。

        

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